<配资网站>一文搞懂金融杠杆：原理、杠杆率及房地产投资范例

什么是金融杠杆

金融杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投入的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。所以，在使用这个工具之前必须仔细解析投入项目中的收益预期和可能遭遇的危机。另外，还必须注意，使用金融杠杆这个工具的时候，现金流的支出可能会增大，否则资金链一旦断裂，即使最后的结果可能是巨大的收益，投入者也必须要提前出局。

杠杆率即一个企业资产负债表上的危机与资产之比。杠杆率是一个衡量企业负债危机的指标，从侧面反映出企业的还款能力。一般来说，投行的杠杆率比较高，美林银行的杠杆率在2007年是28倍，摩根士丹利的杠杆率在2007年为33倍。

金融杠杆的范例

金融杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？

（以美国次贷危机可以在根本上说是金融机构采用杠杆交易的结果）

使用贷款产品来操作房地产投入，实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。但是，即使对于房产下一阶段的走势可以预判是非常乐观的状况，也无法使用金融杠杆无限制地吃进房产，在最开始的阶段，投入者被允许使用金融杠杆的空间是非常小的。原因非常简单，因为贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构必须考虑到贷款客户是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到如果一旦客户的资金链出现问题，通过拍卖客户抵押房产是否可以追回所贷出资金，因为这样，首先投入者投入的房产很难贷到很高比例的贷款，即使贷到了，也必须要支付高得多的贷款成本，其次，贷款机构会根据贷款者的收入状况考虑其是否可以承担每月的还款压力，而还款能力的判定全部取决于贷款者所有的可确定收入，如工资、租金等等，另一方面，投入者的不可确定收益，如房产的增值、税务上的抵扣等等是不可能作为收入被算进投入者的还款能力的。

下面介绍一个使用金融杠杆投入房地产的例子，为了使例子简单化，首先假设投入者的收入为$60,000每年（税前），每年的工资增长幅度为$3,000。房地产每年以8%的速度稳定增值。银行贷款的利息不变金融杠杆，永远维持在7.6%上。

该投入者经过一段时间的努力，拥有了$100,000的存款，这时候他决定中止租房，开始为自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付计算，他可以买入$500,000的房屋，贷款额度为$400,000，每周还款额为$651.76。现在适用于他的税率计算公式为：Tax = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的净收入为60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入为$902.3。减去每周的还款额度，剩余为902.3 – 651.76 = $250.54。因为有了自己的住所，所以每周的消费极大地降低了，假设为每周$100，而且这位投入者为了减缓自己的还款压力，将自己房屋的其他空余房间租了出去，每周假设可以收入$300，那么现在这位投入者的每周结余为$450.54。该投入者利用金融机构的提前还款和多存多取功能，将每周的结余全部提前还款。

三年之后，该投入者的收入增长到$66,000，房产增值到了$620,000。贷款的剩余为$287,851.6（为了方便计算，忽略了复利的影响）。现在实际上的贷款比例为46.4%。虽然前面的文章我曾经说过，一般房产的增值想要变现的话需要把房子卖掉，但是实际上如果通过转贷款这种手法提高贷款比例而将房产增值的部分变现（因为实际上贷款比例在贷款期限之内是一直降低的）。所以现在该贷款人可以提出的现金额度为$208,148.4。在这三年之内，该投入者的存款就这么简单地翻了一番，而且房产那边还有相当于存款的$124,000，总共资产增值了$232,148.4。而这三年的工资净收入为$147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不买房，每周要付出$200的房租，所以实际上的支出在这三年之内应该是$46,800。如果不买房的状况，该投入者的资产增值为$100,260。所以这三年内投入者的收益多了一倍还多。

这时候，该投入者考虑使用房产现金化（转贷款）所提出的$287,851.6来投入另外一所房产。现在他有两个选择，全款买房或者贷款买房，下面比较一下两种做法三年之后的区别。首先，该投入者还有一个贷款在第一个房子上，所以他的每周还款额为$808.18。而现在该贷款人的每周工资净收入为$1,023.46。所以现在他的账面表示每周结余为$215.28。因为第二所房屋是用来投入的，所以这所房屋的租金收入可以被用来申请贷款。

按照上面的说法，假设全款买房，那么他可以买入$300,000的房产。每周租金为$300。该投入者每周的净开销依然为$100，所有剩余资金用来提前还贷。三年之后的状况为，贷款剩余$418,227.76。第一套房产增值为$740,000，第二套房产增值为$372,000。考虑到房产折旧的问题，假设房产折旧为每年3%，也就是$9,000，这个是可以抵扣所得税的，三年的应该缴税的收入为$262,800，扣除每年$9,000的折旧费用，最后得到$235,800。纳税公式为：17,850+40%*( – 750,000)。因为该投入者的工资加上收入高于$750,000，所以要交更多的税。三年所有的税额为$64,350。三年后的资产增值为：(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 – 418,227.76)=$269,772.24。

假设现在该投入者选择贷款买投入房，贷款比例为60%，那么该投入者可以买入$750,000的房产。贷款额为$450,000。每周还款额为$726.11,每周租金假设为$700。这样用收入来偿还两个贷款应该是没有任何问题的，而且60%的贷款比例申请贷款也很简单。因为第二个房产是用来投入的，所以折旧和贷款成本都是可以用来抵扣税收的，所以每年可以抵扣的收入为$56,700。三年的总共收入为69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，税本来应该一共是$93,630，但是因为投入房屋成本的抵扣，实际上的税收应该为$32,580，税上面就少交了六万多块，实际上，这等于政府在帮投入者付一部分投入房的贷款利息！按照原来假设，所有现金结余都被提前还入贷款。三年之后，总收入为325,200+300*52*3=$372,000一文搞懂金融杠杆：原理、杠杆率及房地产投资范例，税收为$32,580，日常支出为$15,600。每周净收入为$2075.77，每周总还贷额度为$1,541，结余为$534。全部还入第一个房屋贷款。所以三年之后房屋总价值为740,000+930,000=$1,670,000。第一个房屋贷款上面还欠$399,704.32，第二个房屋贷款上面还欠$438,217.32，总净资产为$832,078.36。相对于第一个三年，资产增值了$599,929.96是上一种状况资产增值的两倍以上。

后面就可以根据这种方式不停地把房地产投入滚大，从而享受租金回报，资产增值和税务优惠三方面的全方位服务了。